Umowa o roboty budowlane należy do jednych z bardziej rozbudowanych umów w polskim prawie cywilnym. Wpływ na to ma przede wszystkim dosyć istotny przedmiot zobowiązania, którym jest budowa lub remont nieruchomości lokalowej albo budynkowej. Czym dokładnie charakteryzuje się umowa o roboty budowlane?
Zgodnie z treścią art. 647 Kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowlane jest zawierana w celu przeprowadzenia inwestycji o charakterze budowlanym, które mają na celu najczęściej wybudowanie domu jednorodzinnego. Oczywiście w ramach przedmiotowej umowy dopuszczalna jest realizacja przebudowy już istniejącego obiektu budowlanego, przy czym nie zawsze musi to być dom.
Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 2021 r. (sygn. akt V CSK 26/21), umowa o roboty budowalne, tak samo jak i umowa o dzieło, mają charakter dwustronny, wzajemny i – jak większość umów – nie mają takich właściwości, które by wymagały osobistego świadczenia dłużnika w celu ich wykonania (art. 356 § 1 KC), chociaż strony w umowie mogą postanowić inaczej. Jeśli tak postanowią, to złamanie ustanowionego w relacjach między nimi ograniczenia może być postrzegane jako naruszenie zobowiązania przez dłużnika (w umowie o roboty budowlane w relacji wykonawca – inwestor), ale nie przekłada się ono automatycznie na relacje dłużnika z osobą, której powierzył on pewne zadania do wykonania (roboty budowlane czy dzieło), występując wobec tej osoby jako kontrahent (w relacji wykonawca – podwykonawca). Umowa o roboty budowalne jest zawierana między inwestorem i wykonawcą (art. 647 § 1 KC). Powinna być stwierdzona pismem w celach dowodowych (art. 648 § 1 KC). W art. 6471 KC ustawodawca wskazał, w jaki sposób w stosunek prawny między inwestorem a wykonawcą może być wprowadzona kolejna osoba – podwykonawca, z takimi konsekwencjami, że za należne mu wynagrodzenie odpowiedzialny stanie się także niezwiązany z nim umową inwestor. Przesłanki, od spełnienia których zależy rozszerzenie na inwestora odpowiedzialności za wynagrodzenie podwykonawcy, zostały sformalizowane ustawą z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. poz. 933), nowelizującą art. 6471 KC z mocą od 1 czerwca 2017 r. Zmiana miała na celu ograniczenie odpowiedzialności inwestora oraz spowodowanie, że będzie się ona odnosiła wyłącznie do umów o podwykonawstwo, które obejmuje świadomością i godząc się na ich zawarcie, akceptuje także ryzyko poniesienia ich kosztów, w granicach jednak zobowiązania zaciągniętego na rzecz wykonawcy.
Umowa o roboty budowlane tak jak każda inna umowa powinna w swej treści zawierać prawidłowe oznaczenie stron – inwestora oraz wykonawcy, względnie podwykonawcy. Oczywiście nie jest to jedyny element, który powinien pojawić się w takim kontrakcie. Niezwykle ważne jest prawidłowe opisane przedmiotu omawianej umowy, wraz z dokładnym podaniem miejsca wykonywania robót budowlanych, czynności zleconych wykonawcy oraz efektu finalnego jaki zamierza osiągnąć inwestor.
Kolejnym elementem jest określenie terminu prac oraz zapłaty ceny. Bardzo często w tym zakresie stosowane są formy zaliczkowego opłacania poszczególnych etapów prac na rzecz wykonawcy. Oczywiście strony umowy mogą postanowić, że płatność będzie jednorazowa – może nastąpić zarówno przed rozpoczęciem zleconego zadania, w trakcie prac, jak i dopiero po ich całkowitym zakończeniu. W umowach tego rodzaju bardzo często pojawiają się kary umowne oraz gwarancje, które mają zabezpieczyć przede wszystkim interes inwestora – jeśli obiekt zostanie źle wybudowany lub wyremontowany będzie on mógł wówczas dużo łatwiej ubiegać się o odszkodowanie finansowe, niż gdyby takich postanowień nie było w umowie.
Umowa o roboty budowlane prawie zawsze składa się z dużej liczby załączników, wśród których do najczęściej pojawiających są decyzje administracyjne pozwalające na rozpoczęcie i prowadzenie określonych prac budowlanych, dokumenty potwierdzające prawo wykonawcy do realizacji zleconych zadań, dziennik budowy oraz plany architektoniczne i miejsce położenia przyszłego lub obecnego obiektu.
Do standardowych elementów umowy o roboty budowlane należą także podanie miejsca i daty jej zawarcia oraz podpisy złożone przez strony zobowiązania (względnie pełnomocników występujących w ich imieniu).
Zgodnie z treścią art. 648 KC, umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy. Powyższe oznacza, że omawiana umowa nie powinna występować w formie ustnej (choć pod względem prawnym byłaby ona ważna) – w przypadku pojawienia się problemów i sporów pomiędzy inwestorem a wykonawcą bardzo trudno byłoby udowodnić jakie postanowienia zawarły strony i która z nich nie dostosowała się swoich obowiązków. Oczywiście umowa o roboty budowlane może zostać zawarta w wyższej formie, np. z podpisami notarialnie poświadczonymi lub w formie samego aktu notarialnego – ta opcja jest jednak nieco droższa od zwykłej formy pisemnej i wymaga wizyty w kancelarii notarialnej.
Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 31 lipca 2020 r. (sygn. akt I AGa 99/19), Zgodnie z art. 648 § 1 KC umowa o roboty budowlane wymaga zachowania formy pisemnej ad probationem (dla celów dowodowych). Oznacza to, że dla ważności tej umowy ustawodawca nie zastrzegł żadnej formy szczególnej, zatem można ją zawrzeć również ustnie lub w sposób dorozumiany. W związku z tym możliwe jest ustalenie treści tej umowy także na podstawie dowodu z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron, zwłaszcza, że w świetle unormowania ogólnego, przepisów o formie pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami. Zastrzeżenie kary umownej (art. 483 § 1 KC.) wymaga akceptacji przez obie strony umowy. Karę umowną ustanawia się bowiem w drodze dwustronnej czynności prawnej, a nie w drodze jednostronnego oświadczenia wierzyciela. Brak zgodnych oświadczeń woli stron w zakresie ustalenia wysokości kar umownych oznacza, że w tej części brak jest podstawy prawnej dla tego roszczenia.
Możliwość rozwiązania lub wypowiedzenia umowy o roboty budowlane powinna zostać określona w treści danej umowy. Rozwiązanie jest czynnością wymagającą uzyskania wspólnego oświadczenia inwestora i wykonawcy, przy czym może też nastąpić automatycznie np. z chwilą prawidłowego wykonania zleconego zadania lub upływu terminu zakreślonego w kontrakcie. Wypowiedzenie jest natomiast czynnością jednostronną, którą może dokonać jedna ze stron (inwestor lub wykonawca) po spełnieniu odpowiednich warunków. Umowa o roboty budowlane może przewidywać w swej treści brak możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia lub nakładać konkretny okres wypowiedzenia, podobnie jak ma to miejsce chociażby w przypadku umów o pracę.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest natomiast zupełnie odrębną czynnością. Jej skutkiem jest uznanie, że dana umowa nie istniała od samego początku, zaś jej strony powinny zwrócić sobie nawzajem wszystko to co do tej pory świadczyły. Przyjmuje się, że podstawą prawną do odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest art. 635 w zw. z art. 656 KC. Przepisy te stanowią, że jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.
Przepis art. 635 KC w zw. z art. 656 KC, przewiduje możliwość odstąpienia od umowy w sytuacji gdy przyjmujący zamówienie opóźnia się z wykończeniem dzieła. Nie zachodzi taka podstawa odstąpienia od umowy przez zamawiającego w sytuacji, gdy za opóźnienie z wykonaniem działa odpowiedzialne są obie strony umowy, a nie tylko przyjmujący zamówienie. Jeżeli zamawiający odstępuje od umowy w sytuacji, gdy opóźnienie jest wynikiem okoliczności, za które również ponosi odpowiedzialność, to odstąpienie na podstawie art. 635 KC jest bezskuteczne i w tej sytuacji należy je traktować, jako odstąpienie na podstawie art. 644 KC. W takiej sytuacji dopuszczalna jest konwersja podstaw odstąpienia od umowy o dzieło, polegająca na uznaniu, że oświadczenie woli zamawiającego wywołuje skutek w postaci rozwiązania umowy o dzieło, ale w oparciu o art. 644 KC, jeżeli pozwalają na to ustalenia faktyczne, a wola zamawiającego do rozwiązania umowy miała charakter definitywny.
Zakres odpowiedzialności stron w umowie o roboty budowlane powinien zostać bardzo dokładnie określony w treści danej umowy. Inwestor jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia wykonawcy, przy czym strony powinny ustalić w jakiej formie i czasie należy wykonać ten obowiązek. Z kolei wykonawca jest odpowiedzialny za prawidłowe wykonanie umowy, tj. wykonanie zleconego zadania zgodnie z instrukcjami przekazanymi przez inwestora lub wskazaną przez niego umową.
Jeśli którakolwiek ze stron nie dopełni swojego zobowiązania lub zrealizuje je nienależycie, drugi kontrahent może żądać naprawienia tej sytuacji. W niektórych przypadkach będzie wiązało się to z prawem do żądania zapłaty odszkodowania (np. za dokonane zniszczenia przez wykonawcę, za nieterminową płatność zaliczek przez inwestora). Spory powinny być w pierwszej kolejności rozwiązywane na drodze ugodowej, jednak jeśli nie będzie to możliwe jedyną opcją pozostaje wówczas założenie sprawy we właściwym sądzie.
W tym miejscu warto wspomnieć o karach umownych, które dosyć często pojawiają się w umowach o roboty budowlane. Kary te nie stanowią obowiązkowego elementu omawianej umowy, jednak mogą skutecznie zadbać o rzetelność wykonywania obowiązków przez każdą ze stron zobowiązania. Zgodnie z treścią art. 483 KC, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej. Pamiętajmy, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. Natomiast zamieszczony w art. 484 §1 KC zwrot “bez względu na wysokość poniesionej szkody” oznacza, że nie ma znaczenia sam fakt wystąpienia szkody, zatem przepis powyższy – de lege lata – modyfikuje ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej dłużnika w razie powstania obowiązku zapłaty przez niego kary umownej, gdyż jej zapłata powinna nastąpić bez względu na fakt wystąpienia i wysokość poniesionej szkody.
FAQ
W obecnie obowiązującym stanie prawnym prace rozbiórkowe traktowane są jako forma prac budowalnych, co oznacza, że do ich przeprowadzenia konieczne jest uzyskanie stosownych zezwoleń administracyjnych.
Nie każda budowa wymaga uzyskania stosownego pozwolenia administracyjnego. W przypadku umów obejmujących niewielkie remonty (np. w lokalach mieszkalnych) takie pozwolenie nie jest w ogóle wymagane. Podobnie jest w przypadku budowy domów parterowych, które mają nie więcej niż 35 m2 i używanych jedynie sezonowo.
Nie, umowa o roboty budowlane nie wymaga zgłoszenia. Dzieje się to tak naprawdę względem określonych robót budowlanych, a dokładniej planu ich rozpoczęcia. Niektóre rodzaje budów wymagają uzyskania pozwolenia w drodze decyzji administracyjnej, nie oznacza to jednak konieczności zgłaszania zawartej umowy.
Remont mieszkania lub domu może być przedmiotem umowy o roboty budowlane. Ostateczną decyzję w tym zakresie ponosi jednak zamawiający inwestor, znaczenie ma tutaj także zakres potencjalnego remontu – w niektórych przypadkach dopuszczalne będzie więc zawarcie umowy o dzieło, a nie umowy o roboty budowlane.
Budowa ogrodzenia może być uznana za przedmiot umowy o roboty budowlane, szczególnie jeśli mamy do czynienia z dużym procesem budowlanym np. postawieniem skomplikowanego ogrodzenia okalającego dużą nieruchomość.